東京地裁 2016年8月10日判決
買主により不動産売買取引から排除された媒介会社の
媒介行為に基づく報酬の請求が認容された事例
【ケース】
平成25年6月6日、買主Ｙは不動産会社Ｘの事務所を訪れ、宅地建物取引事業者Ａが指定流通機構に登録したマンション（以下「本物件」という。）を内見後、「私は、本物件を３３８０万円にてＸの仲介で購入の申込みをいたします」と記載した購入申込書をＸに交付しました。Ｘは、Ａに同申込書をＦＡＸし、翌日、持参しました。
同月7日、インターネットで、Ａと直接に契約すると手数料を要しないことを知ったＹは、Ｘの事務所を訪れ、本物件の媒介手数料を省略したい旨を申し述べて、購入申込書に係る取引を解消するよう求めました。Ｘは、Ａに本物件の購入を取りやめる旨の連絡をしました。
２日後、ＹはＡ事務所を訪れ、本物件の購入を申し込み、その後、Ａの仲介で売買契約を締結し、残金決済を行いました。また、Ａは指定流通機構への本物件登録を抹消しました。
Ｘは、ＹがＸを排除して本物件の売買をしたことを知り、購入申込書を作成した時点でＸ・Ｙ間で本物件に係る媒介契約が成立しているとして、Ｙに媒介報酬111万円余の支払いを求め、Ｙを提訴しました。
【解 説】
裁判所は、次の通り判示し、ＸのＹに対する請求をほぼ認容しました。
（1）Ｙは、Ｘ事務所を訪れ、内見後に購入申込書を作成・交付し、Ｘは同申込書をＡにＦＡＸし、翌日、Ａ宛に持参している事実経緯に照らすと、Ｙの本物件購入の意思は確固たるものであったと言え、ＹはＸに購入申込書を作成した時点で、Ｘに媒介行為を委託し、Ｘも受託したと認めるのが相当であり、媒介契約は成立したというべきである。
（2）Ｙは、国土交通省告示の媒介報酬規定が掲示されていたＸの事務所で購入申込書を作成したことが認められ、ＸとＹには、本物件の媒介成約時に、一定額の報酬を支払う明示黙示の合意があったと解するのが相当とは言えるが、確定的な媒介報酬の金額等について合意したとは認められない。
（3）Ｘが本物件の内見や売主との媒介手続に従事したこと、Ｙは媒介により本物件を購入した場合、３％程度の報酬を要することを認識していたこと、Ｙは購入申込書記載額と同額で購入したこと等を勘案すると、Ｘの媒介報酬は売買代金の３％程度の100万円が相当と言え、また、Ｙは、Ｘの媒介活動により本物件の売買契約が成立すべき状態にある中、Ｘに媒介手数料を省略したい旨を述べたことから、ＹはＸへの媒介報酬支払いを免れるべく、Ｘの媒介による売買契約成立を故意に妨げたと言え、Ｘの請求は100万円の限度で理由がある（東京地裁 平成28年8月10日判決）。
【総 評】
本件では、不動産会社の媒介行為や買主の認識等を総合勘案し、媒介報酬請求が認容されたが、そもそも宅建業法では、売買の媒介を依頼された際、媒介契約書の取交しを媒介会社に義務付けています。
本件でも、Ｙから購入申込書を交付された際、Ｘが媒介契約の内容を説明し、媒介契約書を取り交わしていれば、不動産売買取引に疎い個人買主が、いわゆる抜き行為を行うことは避けられたと思われ、媒介契約の締結時、媒介契約書の取交しを怠らないよう留意することが必要と言えるでしょう。
at home TIME 2018/5月号掲載分より
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