株式会社プロレド・パートナーズ
10月13日は引越しの日「ベンチャー企業のオフィス移転に関する調査」ベンチャー企業は、平均1.6倍のオフィス（面積）に移転する！
日本の大手企業・上場企業の戦略経営コンサルティングおよびBtoBプラットフォームを手がける株式会社プロレド・パートナーズ（本社：東京都港区、 代表：佐谷進、 以下プロレド・パートナーズ）は、 運営するオフィス物件専門の情報プラットフォーム「officil」にて、 オフィス物件を取り扱う仲介会社20社を対象に「ベンチャー企業のオフィス移転に関する調査」を実施いたしました。
officil（オフィシル） https://officil.com/
調査対象：オフィス物件を取り扱う東京都内の仲介会社20社
調査期間：2016年9月12日～10月5日
調査方法：アンケート、 電話によるヒアリング
条件：100坪以下の物件について、 2013年9月～2016年9月の動向
■ 一人あたり平均2.1坪になると、 現状より1.6倍のオフィスに移転するベンチャー企業が多い
100坪以下の物件にオフィスを構えるベンチャー企業が、 オフィス移転に向けて具体的なアクション（内見をするなど）を起こすのは、 一人あたりの坪数が平均で2.1坪になった時であることが分かりました。 また、 移転拡大率（移転前の物件に対する移転後の物件の広さ）は平均1.6倍との回答となっており、 1.5倍以下の移転が全体の半数以上を占め、 1.5~2.0倍は3割で、 2.0倍以上の広さの物件に移転するベンチャー企業は全体の1割という調査結果になっています。
仲介会社A社（渋谷区）のコメント「一般的に、 オフィスは一人あたり平均2.5坪になったタイミングで移転することが多いと言えます。 企業規模別に見ると、 大手企業は3坪前後、 ベンチャー企業は2坪で移動するケースが多いことが分かっています」
企業規模で差が見られる理由として、 大手企業は一人当たりの机が大きい傾向にあり、 会議室の充実や更衣室、 サーバールームや倉庫等を充実させなければならないということが挙げられます。 また、 大手企業は社員数が多いことから頻繁に移転することが難しいため、 面積にゆとりを持たせて移転をする企業が多いと言えます。
■ 成長市場ベンチャーでは拡大移転が主流、 数年後を見越して縮小移転する例も
拡大移転と縮小移転の比較では、 平均で7割が拡大移転、 2割が縮小移転という結果になりました。
拡大移転をする理由としては、 事業の拡大・成長にともなう従業員増加が挙げられ、 特に成長市場であるゲーム制作（アプリ)系企業、 IT企業では拡大移転が目立ちます。
一方、 縮小移転では、 定期借家などで契約が満期になったケースの他、 1、 2年後の経済不況を見越したコスト対策として、 今からオフィス賃料を抑える傾向が見られます。 山手線内側など賃料の高い都心から東品川・豊洲、 天王洲などのエリアへ移転するケースが多く、 理由としては、 グレードの高いビル（天井高、 個別空調、 耐震性、 1フロア面積が広い）に坪単価13000円～20000円といった比較的安い価格帯で入居できることが挙げられます。
また、 2020年の東京オリンピックに向けて、 オフィス移転拡大率は高くなっていくと予想されます。 理由としては、 2018年、 2019年に計画されている大規模オフィスの竣工により全体的な空室率が上昇し、 それにともなってオフィス賃料の下落が予想されることから、 ベンチャー企業にとってはオフィス移転しやすい環境が訪れると推測します。
■ 9件以上内件すると悩みのスパイラルに入る
オフィス移転前の内件数は平均8件ですが、 最少1件、 最多30件と、 企業によって大きな差があるのが特徴と言えます。 但し、 3年前と比較して物件数自体が非常に少ないため「内件したくても物件がない」状況となっており、 １～３件程度の内件で決める事例も増えてきています。 尚、 ベンチャー企業が100坪以下の物件を探す場合、 経営者・経営陣自らが内件するケースことが多いことも調査結果から分かっています。
仲介会社Ｂ社（中央区）のコメント「15件以上内件すると、 悩みのスパイラルに入ってしまうことが多いようだ」
■ officilがおすすめする内件数は5、 6件「officil」がお勧めする内件数・内件方法は、 まず初めにインターネットで情報を収集し絞り込むのは勿論ですが、 希望エリアが決まっている場合、 初めは相場感を知るために予算は考えず、 希望条件の当てはまる物件を2件程内件しましょう。 相場感を知った後、 予算を超えてしまっていた場合は、 条件を削っていく作業に移ります。 (駅から遠いが安い、 築年数が古い、 高層階を希望していたが低層階にするなど)ここでのポイントは、 「最終的にどの条件を重要視するか」を考えながら追加で4件程度内件し、 計5、 6件程度内件することです。 これによりイメージが固まり、 必要以上の内件による時間の無駄を省くことができます。
■ ベンチャー企業にお勧めするエリア
今回の調査から、 「officil」がベンチャー企業にお勧めするエリアは、 港区の中でも六本木や虎ノ門を外れる芝浦・浜松町・田町・赤羽橋・神谷町・赤羽橋・愛宕などのエリアです。 坪単価2万円以下の物件が豊富にあり、 比較的交通アクセスも良く土地の信頼性も高いため、 ベンチャー企業にお勧めです。 また、 近郊の豊洲など湾岸エリアで住宅開発が進んでいるため、 採用もしやすくなっています。
■ 「officil」について
「officil」は様々な仲介会社の情報を集約しているという運営上の特性を生かし、 借主様のニーズに対してベストなご提案のできる仲介会社を中立的な立場からご紹介いたします。 これまで仲介会社選びにかかっていた手間や時間、 「どの仲介会社を選べばいいか分からない」という悩みを解消するとともに、 得意エリアなどがそれぞれに異なる仲介会社の横断的な比較を実現することで、 借主様がベストな提案に出会う機会をご提供いたします。
現在は全国の約5万5千件の物件情報を掲載しており物件掲載数日本No.１となっております。 今後、 事業展開エリアは順次アジアへ展開予定です。
■ プロレド・パートナーズの会社概要
プロレド・パートナーズは戦略経営コンサルティングとBtoBプラットフォームを手がけるマネジメントコンサルティング会社です。 外資系経営コンサルファーム、 ファンド出身者が、 クオリティの高いノウハウをご提供しています。
- 名称：株式会社プロレド・パートナーズ
- 代表取締役：佐谷 進
- 創業：2009年12月
- 資本金：1,000万円
- 従業員：50名
- 所在地：東京都港区芝大門1-10-11 芝大門センタービル4F
- TEL・FAX：03-6435-6581 ／ 03-6435-6582
- 登録：不動産鑑定業、 宅地建物取引業者
- 参画団体：オール日本スーパーマーケット協会、 事業再生実務家協会、 日本プライベート・エクイティ協会、 日本リユース業協会、 EOジャパン
目黒の賃貸管理会社 ベクエムハウス マルニー
東京都品川区上大崎3-10-44
TEL.03-6277-3041（代表） FAX.03-3445-2381
