マンションマーケット
資産性が高いエリアランキングTOP10！港区30エリアを調査
株式会社マンションマーケットは、 運営するマンション相場情報サイト「マンションマーケット(※1)」のデータ用いて、 東京都港区の30エリアを対象に、 各エリアを所在とするマンションの平均平米単価を算出。 2017年と2018年の価格を比較し、 上昇率が高い順にランキングを作成しました。
※調査概要
- 対象マンションは相場情報サイト「マンションマーケット」に掲載されている中古分譲マンション
- 対象エリアは港区の30エリア（赤坂、 麻布十番、 麻布台、 麻布永坂町、 麻布狸穴町、 愛宕、 海岸、 北青山、 港南、 芝、 芝浦、 芝公園、 芝大門、 白金、 白金台、 新橋、 高輪、 台場、 虎ノ門、 西麻布、 西新橋、 浜松町、 東麻布、 東新橋、 三田、 南青山、 南麻布、 元赤坂、 元麻布、 六本木）
- 各マンションのエリアは所在地住所によって分類
- 対象エリアのうち、 該当マンションが10棟に満たないエリアは除外
- 上昇率は2017年4月の月間平均平米単価と2018年4月(4/1~4/17)の平均平米単価を比較して算出
- データは2018年4月18日時点
■調査結果
全体的なランキングを見る限り、 西麻布や南青山といった、 港区でも人気のあるエリアが上位に入っています。 2017年4月時点でもマンション価格は高水準だったにも関わらず、 そこから更に4％以上の上昇を見せているのは、 非常に高い上昇率と言えます。
そもそも土地以外の不動産は、 築年数が経過するほど価値が下がるのが一般的です。 そのため、 第10位の芝エリアでさえ約2.7％上昇というのは、 驚くべき結果と言えます。
一方、 白金や六本木もベスト10にランクインしてくると思いきや、 この辺りはランクインせず、 代わりに浜松町・西新橋という港区の中でもランクが高くないエリアがトップ10に入っています。 なぜ、 この2つのエリアがランクインしているかという点を考えてみましょう。
◆再開発と利便性
結論からいうと、 浜松町と西新橋のマンション価格上昇率が高い理由は、 再開発と利便性が関係しています。 この2つの要素は不動産価格に大きな影響を与え、 特に再開発に関しては長い期間その恩恵をもたらすほどの要素です。
○再開発
さて、 上述した要素の1つ「再開発」については、 西新橋エリアがその恩恵を大きく受けています。 東京オリンピックに向けた再開発の1つに、 虎ノ門ヒルズを中心とした、 虎ノ門1丁目～3丁目付近を中心とした大型再開発があります。
正確には、 東京オリンピックを契機に再開発が決まったわけではありませんが、 東京オリンピックの決定がきっかけとなり、 再開発が実際に実行されたのは事実です。 ランキングを見てもらうと分かりますが、 虎ノ門エリアも上昇率3.32％で第7位と上位にランクインしています。
なぜ、 実際に再開発されている虎ノ門エリアではなく、 隣接している西新橋エリアの方が上位かというと、 1つは「虎ノ門エリアの上昇は既に緩やかになった」という点が考えられます。 つまり、 再開発が加速して虎ノ門ヒルズの完成などは既に終わっているため、 虎ノ門エリアの資産価値上昇は一息ついたということです。
また、 個別に物件を見ていくと、 西新橋エリアは「桔梗備前ビル」という物件の上昇率が24.94％あり、 全体の上昇率を押し上げています。 ちなみに、 この物件を抜くと、 西新橋エリアの上昇率は2.48％まで下がり、 トップ10から外れてしまいます。
そもそも2.48％でも上昇率としては高いので、 再開発の恩恵は受けていると思いますが、 全体的なランキングだけでなく、 物件個別にもスポットを当てる必要があります。
○利便性
次の「利便性」に関しては、 先ほど解説した立地紹介で想像できると思います。 西新橋エリアは最寄り駅が「新橋」「虎ノ門」「内幸町」であり、 日比谷・有楽町方面も徒歩圏内です。 一方、 浜松町エリアの最寄り駅は、 「浜松町」「新橋」「御成門」「芝公園」と、 こちらも都心の駅を網羅しています。
たとえば、 西新橋や浜松町よりも下位にランクインしている麻布、 白金は、 エリアの「格」としては西新橋や浜松町よりも上です。 しかし、 このエリアは浜松町や西新橋よりステータスはあるものの、 交通利便は悪いエリアになります。
一般的に、 安定的に資産価値が保たれるのは利便性が高いエリアであり、 ステータスが高いエリアは物件個々の売却価格によって上昇率が変動しやすいのです。 だから、 「格」としては多少落ちますが、 浜松町や西新橋が麻布や白金より上位にランクインしているというわけです。
※本調査結果はマンションサプリ(※2)でもご覧いただけます。
港区のマンションを調査！資産性が高いエリアランキングTOP10！
https://mansion-market.com/sapuri/minatoku_area_ranking/
（※1）マンション相場情報サイト「マンションマーケット」： https://mansion-market.com/
全国約11万棟以上のマンションの相場価格（資産価値）や、 過去の価格推移、 賃料相場などを公開しています。
（※2）「マンションサプリ」： http://mansion-market.com/sapuri/
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