ジョーンズ ラング ラサール株式会社
JLL オフィス プロパティ クロック 2021年第1四半期
東京、大阪の賃料は賃料下落フェーズ、福岡は賃料のピーク
東京 2021年5月26日 – 総合不動産サービス大手JLL（本社:米国シカゴ、 CEO:クリスチャン・ウルブリック、 NYSE: JLL）は、 世界主要都市のオフィス賃料動向を示す独自の分析ツール「オフィス プロパティ クロック2021年第1四半期」を発表しました。
東京のAグレードオフィス賃料は4四半期連続で「賃料下落」フェーズ、 大阪のAグレードオフィス賃料は、 3四半期連続で「賃料下落」フェーズ、 福岡のAグレードオフィス賃料※は「賃料のピーク」に位置しています。
JLL日本 リサーチ事業部長 赤城 威志は次のように述べています。
「日本経済は、 新型コロナウイルス感染症拡大の影響により依然として厳しい状況にあるなかでも、 設備投資、 生産、 企業収益は持ち直しの動きが続いています。 このような状況下、 2021年第1四半期のプロパティクロックにおいて、 東京・大阪Aグレードオフィス市場は引き続き賃料下落のフェーズに、 福岡Aグレードオフィス市場は賃料上昇から賃料下落の転換点に位置 しています。
賃貸市場 では、 一部に拡張需要はみられるものの、 総じてみれば社会経済情勢や働き方の変化への対応などを背景に、 テナントは慎重姿勢を保持しています。 一方で、 潜在空室率の上昇を警戒するオーナーは賃料やインセンティブの交渉において柔軟性を増していることから、 東京・大阪ともに空室率は引き続き1%台の低水準を示しているにもかかわらず、 賃料は東京で4四半期連続の下落、 大阪で3四半期連続の下落と下落傾向 が続いています。 福岡の空室率は1%を下回るきわめて低い水準で賃料はおおむね横ばい推移 となったものの、 インセンティブの拡大にフェーズ転換の兆しがみられます。 今後ワクチン接種が進んで以降も経済の回復には一定期間を要する見込みであることから、 賃料は下落傾向が続く見通し です。 また、 感染症拡大の長期化にともない、 ウェルネスを考慮したオフィス出社率や一人当たり面積の採用の重要性が増していることから、 このような課題への企業の取組みがネットアブゾープションに与える影響が注目されます。
投資市場 では、 投資総額は減少幅の拡大（前年比）が続いています。 日本において第1四半期（1-3月）は年度末で市場が最も活発化する四半期ながら、 比較的小規模な投資物件が多く なっていることに加えて、 投資家のセクター選別性が強くなっていることから、 投資総額が抑制 されています。 地域別にみると、 東京の中心業務地区が全体に占める割合は40%超へと増加、 名古屋圏、 大阪圏も比較的小幅ながら増加した一方で、 東京近郊への投資が減少、 九州圏も微減となっています。 セクター別にみると、 オフィスは海外投資家による取得が好調となったものの、 住宅は昨年の大型ポートフォリオ取引からの反動減がみられ、 ホテルもコロナ禍の影響が限定的であった前年との比較で減少となっています。 今後は、 社会経済や賃貸市場はその回復に一定期間を要するも、 投資市場におけるモメンタムは国内外の投資家による意欲を反映して加速が期待 されます。
グローバルオフィスクロック に目を転じると、 主要都市における需要は引き続き減退しており、 グローバルの賃貸借面積は前年比31%の減少、 空室率は13.6%と前期比0.7ポイント上昇 となっています。 これを反映して、 主要都市の多くで賃料の変動サイクルが進み、 下落率（前年比）は前期から加速しています。 今後は、 健康増進とウェルネスの重要性が増していることから、 既に観測されているオフィスグレード格差による需要の二極化に拍車がかけられる見通しです。
リテールセクター では、 新型コロナウイルス封じ込め策が続く中で、 小売業者はグローバルで引き続き困難な状況に直面しています。 しかしながら、 回復の兆しは見えており、 ワクチン接種が進む一部のゲートウェイ都市では賃貸借活動が増加するなど転換点 を迎えています。 今後は、 多くの小売業者が賃借面積の適正化を検討する中で需要の減退はみられるものの、 新規出店を検討する小売業者は裾野が広がる見通し です。
物流・インダストリアルセクター では、 電子商取引企業や3PL企業の旺盛な需要を背景に、 モメンタムはグローバルで堅調となりました。 旺盛な需要と新規供給の工事の遅れを背景に需要は積みあがっている状況で、 多くの市場において空室率は低い水準で安定的に推移 しています。 今後は、 需給の逼迫から、 用途変更や多層階建ての倉庫の需要が増加する見通しです」
【ご参考】
上記の両クロックに関する詳細は、 「東京リテール マーケット サマリー」「東京ロジスティクス マーケット サマリー」の各定期レポートをご覧ください。
JLLオフィス プロパティ クロック（不動産時計）とは？世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てて「見える化」したJLL独自の市場分析ツールで、 四半期ごとに発表しています。 賃料が概ね１.賃料下落の加速、 ２.賃料下落の減速（→底入れ）、 ３.賃料上昇の加速、 ４.賃料上昇の減速（→頭打ち）、 というサイクルで変動することを前提とし、 現在の賃料がそのサイクルのどこに位置するかを表示することで、 世界主要都市の賃料サイクルを示しています。
JLLオフィス定義
※ 福岡Aグレードオフィス賃料の発表は、 2021年第1四半期から開始
JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、 不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。 JLLは、 最先端テクノロジーを駆使して、 お客様や人々、 コミュニティーに対し、 投資機会や環境に配慮した持続可能な不動産ソリューションを提供することで、 不動産の未来をかたちづくり、 よりよい世界に貢献します。 フォーチュン500に選出されているJLLは、 2021年3月31日現在、 世界80ヵ国で展開、 従業員約91,000名を擁し、 売上高は166億米ドルです。 JLLは、 ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。 https://www.jll.com
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